양도소득세 질문드려요

1가구 1주택

20240102에 7억7천에 비조정지역으로 매수하였고

2026년 현재 13억원에 매도하려고 하는데 실거주는 안했고 올해 매도하려고 하는데 조정대상지역으로 묶여서 궁금한점이 생겨 문의드립니다


핵심 요약

2024년 1월 2일 매수 → 2026년 매도(2년 보유)
→ 매수 당시 ‘비조정지역’이었고, 실거주 없이 2년 보유한 경우

➡ 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.

근거 설명

  1. 1가구 1주택 비과세 요건 중 ‘2년 보유 비과세’는 ‘비조정지역’에 한함

  2. 판단 기준은 '매수 시점의 규제 여부'입니다.

    • 즉, 취득 당시 비조정지역이었다면

    • 이후 조정대상지역으로 변경되더라도 기존 보유자에겐 소급 적용 안 됩니다

  3. 따라서, 실거주 없이 2년 보유만 했다면 비과세 요건 충족

    • 단, 1가구 1주택 여부 유지 전제

만약 비과세 안 된다면? (참고만)

  • 양도차익: 13억 - 7.7억 = 5억 3천만 원

  • 장기보유특별공제 없음(2년 보유는 미적용)

  • 취득비용 및 기타 필요경비 일부 감안 시 대략 양도세는 1.2억~1.4억 전후 예상됩니다
    (정확한 계산은 세무사 상담 필요)

결론적으로 질문자님의 경우, 2년 보유만으로 양도세 비과세가 가능합니다.
조정대상지역 여부는 ‘취득 당시’ 기준이라는 점 꼭 기억하세요.



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